워렌 버핏이 임대 부동산 대신 REIT를 구입하는 이유

워렌 버핏이 임대 부동산 대신 REIT를 구입하는 이유

 

워렌 버핏은 임대 부동산보다 리츠를 선호하는 역사를 가지고 있습니다.

과거 주주총회에서 그는 여러 가지 이유로 개인 부동산 투자를 싫어한다고 설명한다.

가장 중요한 것은, 그는 부동산에 우위를 가지고, 관리를 처리하고 싶지 않아, 기회를 찾기 가 어렵다 는 것을 발견.

그래서 그는 작년에 구입한 리츠를 선호합니다.

 

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사모 펀드 부동산 투자 에 대한 배경이 있음에도 불구하고 대부분의 경우 더 안전하고 보람이 있기 때문에 자본을 REI에 투자하기로 결정했다고 설명했습니다. REI는 다양하고 전문적으로 관리되고 액체적이며 자본에 더 잘 접근 할 수 있기 때문에 안전합니다. 그들은 또한 규모의 대규모 경제, 빠른 성장을 즐기고 투자자가 훨씬 낮은 거래 비용을 지불하기 때문에 더 보람있습니다 : 연구에 따르면 리츠가 연간 ~4%의 개인 부동산을 능가하는 것으로 나타났습니다.

 

요컨대, 리츠 (REITs)는 부동산 (높은 소득, 인플레이션 보호, 감사)과 주식의 이점 (유동성, 낮은 거래 비용, 전문 관리, 다각화)을 임대 부동산보다 더 나은 위험과 번거 로움을 제공하는 하나의 아름다운 차량으로 결합합니다.

 

하지만 그냥 내게서 그것을 하지 마십시오. 워렌 버핏은 임대 부동산 포트폴리오를 구축 할 수 있지만, 그는 대신 REITs에 투자하기로 결정합니다. 버크셔 해서웨이의 과거 연례 보고서를 검토하여 (NYSE :BRK. A) (NYSE :BRK.B)- 우리는 그가 이전에 탕거 아울렛 (NYSE :SKT), 일반 성장 속성 (현재 브룩 필드 (나스닥 :BPY)), 보르나도 (NYSE : VNO)에 투자 한 것으로발견됩니다. PK), 세리티지 성장 속성 (NYSE :SRG)및 STORE 캐피탈 (NYSE :STOR) 다른 사람의 사이에서. 작년과 마찬가지로 그는 코스피 시장 폭락 이후 하락했다.

 

왜 그는 대신 임대를 구입하지 않습니다? 이것이 우리가 오늘의 기사에서 탐구할 것입니다. 워렌 버핏은 종종 과거 인터뷰에서이 주제에 대해 논의했으며, 다음 에서 임대 부동산보다 REIT를 선호하는 다섯 가지 이유를 논의 할 것입니다.

 

이유 #1: 역량의 서클에 충실 워렌 버핏은 "능력의 원을 알고, 그 안에 충실"이라는 모토를 대중화했습니다. 그는 그 원의 크기는 경계를 아는 것보다 훨씬 덜 중요하다고 설명한다. 다르게 넣어, 당신은 모든 거래의 잭이 될 수 없으며 진정으로 그것을 마스터 뭔가를 전문으로해야합니다.

 

버핏에게 이것은 주로 소비재와 보험 사업이었습니다. 당연히, 그는 거의 부동산에 투자 (또는 REITs) 그 능력의 자신의 원에서 이기 때문에.

 

주주 총회에서버핏과 찰리 멍거는 부동산 투자에 대해 의문을 제기했을 때 경쟁 우위가없는 분야라고 덧붙였습니다. 그들은 REIT와 대형 사모 펀드 회사가 그들보다 더 나은 자원, 전문 지식, 규모 및 관계를 가질 것이라고 설명하며 버크셔가 부동산에 투자하려고 하면 불리하게 작용할 것이라고 설명합니다. 이것은 그들이 오히려 REIT의 주식에 투자하는 주된 이유 중 하나입니다. 그것은 그들보다 더 나은 자원과 전문 지식을 가진 전문가와 일치합니다.

 

예를 들어, STORE Capital은 중간 시장에서 판매 및 리스백 거래의 선두 주자입니다. 그것은 그들이 스스로 따를 수 없었던 전략입니다

 

2 이유: 세입자, 화장실 및 쓰레기 큰 금융 위기의 여파로, 버핏은 유명한 그가 임대 부동산을 관리하는 쉬운 방법이 있다면, 그는 그들에 로드 할 것이라고 말했다.

 

그 당시, 부동산 가격은 최근 추락하고 단독 주택을 살 수있는 좋은 기회가 있었다. 그때도 그는 그렇지 않았습니다. 왜 물어볼 수 있겠습니까? 그는 임대 부동산의 관리는 악몽이라고 설명한다. 상대적으로 낮은 마진 비즈니스로, 잘 확장되지 않습니다.

 

한 달에 $1,000에 임대하는 임대료를 소유하고 있다고 상상해 보십시오. 모든 비용을 제거한 후 NOI는 한 달에 $700이며 연간 현금 흐름이 $8,400입니다. 그것은 하나의 예기치 않은 실망이며, 전체 년의 현금 흐름은 사라질 수 있습니다 : 지불을 거부하고 이동하지 않습니다 세입자 ... 물 손상을 일으키는 누출 지붕 ... 추운 기후로 인해 흉상 파이프 ...

 

대규모를 즐기지 않으면 부동산 관리 비용을 낮추는 것이 지속적으로 좋은 수익을 얻기가 어렵고, 그 위에 대부분의 사람들이 피할 수있는 큰 번거로움입니다. REIT를 사용하면 규모의 이점을 누리고 전문 관리자가 비용 효율적인 방식으로 모든 것을 처리해야합니다.

 

#3 이유: 법인세 없음 투자자들은 일반적으로 임대 부동산이 REIT 투자보다 세금 효율이 높다고 생각하지만 항상 그런 것은 아닙니다. 당신이 정말로 그것에 대해 생각할 때 REI는 매우 세금 효율적입니다 :

 

그들은 법인세를 납부하지 않습니다. 그들은 현금의 60 %-70 %를 분배하므로 30 %-40 %가 과세되지 않습니다. 분포의 일부는 과세되지 않은 "자본 반환"입니다. 과세된 부분은 20%의 공제를 받고 있습니다. 일반적으로 리츠(REIT)는 성장 지향적인 부동산 투자이므로 전체 수익의 절반 이상이 세금 이연 감사입니다.

 

버크셔는 C-Corp로 구성되어 있으므로 모든 이익에 대해 법인세를 납부해야 합니다. 이러한 이유로, REI는 버크셔에 대한 더 많은 세금 효율적입니다. 개인 임대 부동산은 높은 수익률을 즐길 수 있지만 성장속도가 느립니다. 리츠는 빠른 성장을 즐기지만 수익률은 낮습니다. 버크셔는 오히려 세금 이연 감사를 통해 자본을 복합하고 투자로 생성 된 소득에 대한 법인세를 지불하지 않아도됩니다.

 

변동성은 기회를 제공합니다. 정교하지 않은 개인 투자자들은 변동성을 두려워합니다. 그들은 지나치게 단기적인 생각을 하고, 매일 따옴표에 고정하며, 공황 상태에 빠를 것입니다. 이러한 이유로, 그들은 종종 인용의 부족으로 인해 그들에게 안정성의 잘못된 감각을 주는 임대 속성을 선호합니다. 그러나 워렌 버핏과 같은 전문 투자자들은 변동성을 환영하고 선물로 봅습니다. 그것은 그들에게 할인 된 가격에 투자를 할 수있는 기회를 제공, 이는 궁극적으로 장기적으로 더 높은 수익을 초래할 것이다.

 

이전 인터뷰에서버핏은 부동산 시장이 느리게 움직이기 때문에 큰 가격 책정이 발생하는 경우는 드물다는 것을 설명합니다. 대부분의 부동산 소유자는 장기적인 생각을 가지고 있으며 다양한 부동산의 위험과 보상 잠재력을 가격 책정하는 데 합리적으로 좋은 일을합니다. 그와 같은 투자자들이 비정상적으로 강한 수익을 얻기가 더 어려워집니다.

 

REI를 사용하면 더 자주 기회가 있습니다. 예를 들어, 2017년에 STORE Capital은 새로운 기록적인 결과를 내놓았지만 소매 시장이 호의를 보였기 때문에 $30에서 $20로 떨어졌습니다. 시장이 깨닫지 못했던 것은 STOR가 아마존(NASDAQ:AMZN)에 탄력적인 서비스 중심 소매업체로부터 수익을 올리고 있으며, 임대기간은 10년 이상이었다는 것입니다. 그것은 좋은 기회였고 버크셔는 그것을 압수했습니다. STORE 캐피탈의 전 CEO인 크리스 볼크(Chris Volk)는 아래 동영상에 대한 투자 배경을 설명합니다.

 

버핏은 이 아이디어의 배후에 있었고, 시장 변동성을 활용해 하락한 후 STOR에서 자신의 입지를 구축했습니다. 얼마 지나지 않아 STOR는 회복되어 일반 임대 주택에서 얻은 것을 쉽게 이길 수 있는 수익을 얻었습니다. 버핏과 같은 장기적인 생각을 할 때 변동성은 큰 플러스이며 그가 REI를 좋아하는 이유를 설명합니다.

 

이유 #5: 공공 시장과 민간 시장 간의 단절 마지막으로, 그것은 모두 당신이 지불 하는 가격에 내린다. 오늘날 주택 시장은 지난 1년 동안 평균 주택 감상이 16%로 호황을 누리고 있습니다.

 

반면, REITs(NYSEARCA:VNQ)는 2020년에 견뎌낸 추락 사고에서 거의 회복되지 않았으며, 많은 개별 리츠의 가격은 여전히 위기 이전 수준으로 20, 30 또는 40% 할인된 가격으로 책정됩니다. 간단히 말해서, REIT는 개인 부동산보다 더 나은 가치를 제공하며, 이것이 그가 REIT를 선호하는 이유를 설명합니다.

 

작년에 버크셔는 STORE 캐피탈에서 두 배로 감소했으며, 그 이후로 는 잘 회복되었습니다. 그들은 회사의 9 %를 대표하는 8억 5천만 달러 상당의 지분을 소유하고 있습니다. 나는 버크셔가 할 수 있다면 과거에 더 많은 REIT 투자를 했을 것이라고 생각한다. 그러나 큰 규모와 REI에 대한 엄격한 소유권 제한을 감안할 때, 그들 대부분은 버크셔에 너무 작습니다. 이는 개인 투자자가 버핏보다 드문 장점 중 하나입니다. 크기에 관계없이 모든 REIT에 자유롭게 투자할 수 있으며 할인되고 전문적으로 관리되는 부동산에 노출될 수 있습니다.

 

버핏과 마찬가지로 대부분의 경우 더 나은 위험 및 번거로움을 조정한 수익을 제공하기 때문에 REIT 투자를 선호합니다. 지난 20년 동안 평균 연간 수익률은 15% 이상 증가했으며 일부 개별 리츠가 그보다 훨씬 더 나은 성적을 보였습니다. 

 

사유 부동산을 구입하여 더 잘 할 수 있습니까? 나는 심각하게 그것을 의심한다. 그리고 내가 할 수 있더라도, 훨씬 더 큰 위험과 반환의 몇 가지 추가 포인트를 적립 번거 로움을 받아 들일 가치가 있을까요? 아마 아닐 거에요.